Meniu
Prenumerata
antradienis, balandžio 7 d.
NEKILNOJAMASIS TURTAS
Tavo ir mano kvadratai: ką atneš valstybei priklausančio turto pardavimo banga?
Gytis Kapsevičius
Fotobankas
Lietuvos pašto pastatas Vilniuje

Dar daug reikia nuveikti, kad valstybės ir savivaldybių turtas duotų naudos, o ne būtų našta

Dar visai neseniai niekas nežinojo, kiek tiksliai nekilnojamojo turto (NT) valdo valstybė. Tik 2017 m. pristačius pirmąją nuo nepriklausomybės atkūrimo ataskaitą skaičiais įvardyta tai, kas buvo aišku kone kiekvienam – nemaža dalis valstybės NT valdoma neefektyviai. Nuo to laiko pradėta išparduoti įvairios paskirties NT. Tuo užsiima Turto bankas.

Per kelerius metus valstybės biudžetą papildė keliasdešimt milijonų eurų. Ir tai – ne pabaiga. Nuo dabar valdomų beveik 800 tūkst. kv. m administracinės paskirties patalpų norima nurėžti bent 350 tūkst. kv. m. Bendros administracinės paskirties NT normatyvas šiuo metu yra apie 28 kv. m, kabinetinis plotas – 10 kv. m asmeniui. Institucijos turėtų laikytis šių normų, o viršplotį perleisti Turto bankui. Svarstoma ateityje šį normatyvą dar sumažinti.

2017 m. parduota apie 200 objektų, 2019 m. – 465. Šiais metais planuojama parduoti dar apie 500 objektų. Pernai jų perleista už 31,52 mln., 2018 m. – už 15 mln. eurų.

„Pajamos padidėjo apie du kartus, ir tai nulėmė kelios priežastys. Visų pirma, mes spartiname savo darbą – kokybiškiau ir greičiau parengiame objektus parduoti. Taip pat auga visa šalies NT rinka“, – sakė Turto banko vadovas Mindaugas Sinkevičius.

Planuojama, kad šiais metais NT sandoriai valstybės biudžetą papildys 40 mln. eurų, tačiau jau 2021-aisiais pajamos gali smukti perpus ir toliau trauktis, nes liks vis mažiau perteklinio turto.

Dabar Turto bankas daugiausia parduoda gyvenamosios paskirties NT, apie pusę objektų realizuojama didžiuosiuose miestuose. Maždaug pusė aukcionuose gautų pinigų investuojama į naujų pastatų statybos ir senų atnaujinimo projektus, likusi dalis patenka į biudžetą.

Viena aktyviausių turto pardavėjų, – įstaigos pačios turto nepardavinėja, – Turto bankui yra Valstybinė miškų urėdija (VMU). Jos Nekilnojamojo turto poskyrio vadovas Mindaugas Ivanauskas teigė, kad dažniausiai atiduodamas administracinės, gyvenamosios, ūkio paskirties turtas.

2018 m. liepą VMU Turto bankui perdavė 115 objektų, o 2019-aisiais iš viso perleisti 158 objektai, kurių bendras plotas – apie 15 tūkst. kv. m.

Pastatas, virstantis energija

Visgi tiek Turto banko pateikti duomenys, tiek pradžioje minėta ataskaita neapima viso valstybės turto plačiąja prasme. Nors veikia 54 valstybės įmonės, jų turtas teisiškai priklauso joms ir nepatenka į Turto banko akiratį. Daugiausia turto turi „Lietuvos geležinkeliai“, „Lietuvos oro uostai“ ir Lietuvos paštas. Savo NT jos gali disponuoti savarankiškai, o bendra pardavimo statistika nerenkama.

Vienos aktyviausių pastarųjų metų valstybinio turto pardavėjų „Ignitis grupės“ atstovai tikino, kad efektyvumo uždavinius įvykdė ir šiuo metu naudoja tiek turto, kiek reikia. „Sausį aukcione pardavėme paskutinius objektus už daugiau nei 218 tūkst. eurų. Naujo NT neįsigyjame“, – sakė bendrovės ryšių su visuomene projektų vadovas Lukas Zadarackas.

Nuo 2016 m. „Ignitis grupei“ priklausanti įmonė „NT Valdos“ per tą laiką surengė kelias dešimtis viešųjų aukcionų ir konkursų, kuriuose pardavė daugiau nei 100 NT objektų už bendrą daugiau nei 103 mln. eurų sumą. Daugiausia įvairių gamybinių, sandėliavimo, administracinių ir poilsio paskirties patalpų bei pastatų. Už parduotą NT gautas lėšas „Ignitis grupė“ nukreipia energetikos projektų plėtrai.

Nors Lietuvos pašto pardavimai ne tokie dideli kaip „Ignitis grupės“, jo NT sulaukė didžiausio dėmesio. Aukcionuose siūlomų ar jau parduotų NT objektų skaičius yra triženklis, tačiau ypatingo susidomėjimo sulaukta nusprendus parduoti trijų didžiausių miestų centrinių paštų pastatus. Vilniaus centrinį paštą Gedimino prospekte įmonė jau pardavė už 11 mln. eurų.

Kauno ir Klaipėdos centrinių paštų pradinė kaina buvo atitinkamai 3,3 mln. ir 1,56 mln. eurų, bet įsikišus politikams aukcionai neįvyko.

Valstybės įmonių turto pardavimo tvarka kartais kelia ne tik visuomenės aktyvistų, bet ir verslo atstovų nepasitenkinimą. Tokio turto pardavimas yra dalis senos ir plačios diskusijos dėl valstybės įmonių veiklos ir funkcijų laisvojoje rinkoje.

Štai 2019-ųjų vasarą valstybės įmonė „Telecentras“, taip pat jau keletą metų gana aktyviai parduodanti savo NT, sulaukė asociacijos „Infobalt“ kritikos. Ši su interneto paslaugas teikiančiu „Telecentru“ susikerta ne pirmą kartą, tačiau šį sykį verslo atstovai kaltino įmonę iš NT gautomis lėšomis finansuojant savo plėtojamo „Mezon“ interneto paslaugą. „Telecentras“ viešai šiuos kaltinimus atrėmė, esą tokia praktika neprieštarauja įstatymams.

Valstybės valstybėje

Kuo gilyn į mišką – tuo daugiau medžių. Savivaldybių turimu NT, kuris techniškai irgi priklauso valstybei, teisiškai tiesiogiai disponuoja pati vietos valdžia. Valstybės kontrolė suskaičiavo, kad savivaldybės valdo apie 63 proc. viso nacionalinio NT.

Jei valstybės turtas yra aiškiai įtrauktas į apskaitą ir išsikelti konkretūs tikslai, informacija apie savivaldybių valdomo turto būklę, kiekį ir naudojimą yra labai ribota. Tai gana įtaigiai rodo ir Valstybės kontrolės 2019 m. atlikta turto valdymo šalyje efektyvumo analizė – ten, kur turėtų būti detalesnė informacija apie savivaldybes, šviečia raudoni klaustukai.

NT agentūros „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Mindaugas Kulbokas teigė, kad savivaldybių turtas yra tikra mįslė. Jo teigimu, pačios savivaldybės kaip įstaigos dar šiek tiek juda efektyvinimo linkme, bet daugybė savivaldybių įmonių turi begalę turto, kuris vis neįtraukiamas į apskaitą ir nepamatuojamas jo naudojimo efektyvumas.

„Savivaldybių įmonių lygmuo yra didelis klaustukas, apie jį nežino ir Valstybės kontrolė. Pažangių savivaldybės įmonių yra, bet nedaug. Nenaudojamas turtas duoda neigiamą grąžą, o senoviškai dirbančios įmonės apie tai nesusimąsto. Progresas matyti, bet dar daug įmonių įstrigusios akmens amžiuje“, – kalbėjo M. Kulbokas.

Padėtį mėginama keisti. Valstybės kontrolė iki 2020-ųjų lapkričio tikisi su savivaldybių pagalba atlikti likusio nacionalinio turto auditą. Tačiau tai neprivaloma, ir dvi savivaldybės – Pagėgių bei Šilalės – audito atsisakė.

Greičiausiai tai reiškia, kad valstybės įstaigas užliejusi pardavimų banga greitu metu pasieks ir savivaldybes. Žinoma, ir dabar kiek aktyviau savo NT pardavinėja didieji miestai, pamažu prisijungia mažesnės savivaldybės.

Dvi monetos pusės

Minėtas neįvykusių Kauno ir Klaipėdos paštų aukcionų atvejis taip pat iškėlė klausimą, kuris aktualus kalbant apie visų rūšių nacionalinį NT – ar neparduoti objekto yra sėkmė, ar nesėkmė.

Šiuo konkrečiu atveju viskas priklausys nuo tolesnio abiejų objektų likimo. Paštai uždaryti, jų panaudojimas įšaldytas, tačiau išlaikyti vis tiek kainuoja. Net ir nepardavus pastatų verslui, kas nors turės ir toliau finansuoti galbūt visuomeninę jų veiklą. Ar tam ryšis savivaldybės? Viena aišku – Lietuvos paštas to daryti nenori. Kauno miesto savivaldybė – taip pat.

Tačiau visuomenės aktyvistų pasipriešinimas parduodant objektus yra retas atvejis. Daug dažnesnė priežastis yra gerokai paprastesnė – neatsiranda pirkėjas.

M. Kulbokas tvirtino, kad paprastai tokia padėtis susiklosto tada, kai imituojamas turto pardavimas: „Skelbimą įdėti retai lankomame mažos savivaldybės tinklalapyje nėra pardavimo veiksmas. Lankytojų srautas į šių įstaigų tinklalapius yra menkas ir tokį skelbimą nedaug kas pastebi. Pirkėjo reikia ieškoti aktyviai.“

Turto banko atstovų teigimu, per jų administruojamus aukcionus iš pirmo karto parduodamas tik kas trečias objektas. Vėlesniame aukcione kainą galima sumažinti apie 10 proc.

Kalbinti pašnekovai sutinka, kad geografija turto kriterijų sąraše daro nemenką įtaką. Nors šalyje yra nenaudojamų objektų nutolusiose vietovėse, kurių iš esmės mažai kam reikia, vieta nebūtinai yra pagrindinė nepardavimo priežastis. Pavyzdžiui, viename karščiausių Lietuvos NT regionų, Palangoje, poilsio namus „Baltija“ pavyko parduoti tik iš 11 karto.

Vis dėlto tokius atvejus nebūtinai reikėtų laikyti nesėkmingu pardavimu, mano M. Kulbokas: „Kartais parduoti turtą užtrunka trumpiau, kartais – ilgiau. Negaliu pasakyti, kad parduoti iš 14 ar 15 karto yra blogai. Tie keletas ar keliolika paklausaus turto aukcionų dažnai rengiami tam, kad būtų galima parodyti pirkėjui, jog mes nepasiruošę paklausaus turto parduoti už žemesnę kainą. Tai taktika“, – paaiškino NT ekspertas.

Galiausiai išimtiniais atvejais mažos vertės turtą būtų logiška netgi likviduoti. Šio sprendimo logika tokia: investuotoją galėtų dominti tik pats sklypas, o nenaudojamo objekto eksploatacija valstybei gali būti nuostolinga.

Ir parduos, ir statys

Kai kurios privatizavimo pamokos neilgoje nepriklausomos Lietuvos istorijoje buvo labai skaudžios, todėl nenuostabu, kad nauja NT objektų pardavimo banga irgi kelia klausimų.

Fotobankas
Mindaugas Sinkevičius

O jeigu dabar nenaudojamo NT staiga prireiktų? Valstybė per Turto banką gali pastatus ir pirkti, tačiau tai daro labai retai. Pastarasis valstybės pirkinys buvo apleisti Vilniaus koncertų ir sporto rūmai, už kuriuos 2015 m. sumokėta 5,6 mln. eurų. Čia veiks konferencijų centras, senasis pastatas bus išsaugotas dėl jo istorinės vertės – čia įvyko pirmasis Sąjūdžio suvažiavimas.

Visgi M. Sinkevičius pabrėžė, kad, keičiantis valstybės įstaigų veiklos pobūdžiui, nebėra prasmės laikyti kai kurį turtą – nemažai paslaugų skaitmeninamos, todėl atsisakoma dalies sandėlių ir kitokių grynai ūkinės paskirties NT objektų. Žvelgiant iš šių dienų pozicijų, sunku tikėtis, kad didumos jo dar galėtų prireikti.

Tiesa, naujų objektų statyba yra galima ir vykdoma, pavyzdžiui, Vilniuje ir Kaune kyla nauji policijos komisariatai. Turto bankas iki 2035 m. į turimo NT atnaujinimą ir naujų objektų statybą planuoja investuoti 220 mln. eurų.

Be to, komercinių biurų rinkoje nuolat kalbama apie tai, kad verslo siūlomas patalpas galėtų nuomotis ir valstybės įstaigos. Toks procesas toli gražu nėra masiškas, bet pačių įstaigų atstovai poreikį keltis iš senų nepatogių patalpų į erdvias deklaruoja gana aiškiai. Galima prisiminti neseniai iškeltą naujo ministerijų miestelio, kuris suburtų visas institucijas vienoje vietoje, idėją, taip pat tokių įstaigų kaip Lietuvos bankas planus statyti naują modernų pastatą toliau nuo centro esančiuose Žirmūnuose.

Papildomai paskaičiuoti privers ir įstatymai. Vyriausybė priėmė sprendimą, kad nuo 2021 m. dabar galiojančios sutartys su institucijomis būtų pakeistos į nuomos sutartis. Tai reiškia, kad už iki šiol neatlygintinai naudotas patalpas reikės mokėti. Tiksli tvarka dar neapibrėžta, bet pats principas privertė įstaigas susimąstyti, ar joms iš tiesų reikia viso turimo turto.


Tik niekada man turto nebus per daug

Lyg šuo ant šieno – nei pats ėda, nei kitiems leidžia. Ši patarlė taikliai apibūdina valstybės ir jos įstaigų požiūrį į valdomą turtą. Tai puikiai iliustruoja ir ne vienintelė istorija.

Lietuvos advokatūrai įstatymu suteiktoms funkcijoms vykdyti penkeriems metams panaudos teise yra suteiktos patalpos Vilniuje, Tilto g. 17. 2016 m. besiribojančiame pastate panaudos teise suteiktos patalpos ir Lietuvos teisininkų draugijai. Tiek advokatūros, tiek draugijos, tiek kitas patalpas Tilto g. 17 valstybės patikėjimo teise valdo valstybės įmonė Registrų centras.

Lietuvos advokatūrai trūksta patalpų, todėl ji, bendradarbiaudama su teisininkų draugija, 2018 m. kreipėsi į Vyriausybę, kad teisininkų draugijos patalpomis būtų leidžiama naudotis ir Lietuvos advokatūrai. Tačiau Finansų ir Susisiekimo ministerijos bei Registrų centras tokiam prašymui nepritarė. Teisininkų draugija, neišgalėdama viena išlaikyti patalpų, jų atsisakė, ir antrus metus jos yra nenaudojamos.

Lietuvos advokatūra paprašė paskelbti nuomos konkursą, tačiau Registrų centras to nepadarė ir neišnuomojo nei savo naudojamų, nei nenaudojamų patalpų.

2020 03 24 08:30
Spausdinti